こども保険無料相談の専門家の意見
さまざまな方法で資金を増やして繰上げ返済すれば、金利上昇の危機を乗り切ることはそう難しいことではなくなるはずだ。
親からの贈与を繰上げ返済に回す手も繰上げ返済には一定の資金が必要になる。
最近では、一円単位から繰上げ返済OKとする金融機関も登場しているが、最低でも一回分の返済額単位としたり、半年分単位、あるいは一〇〇万円以上とするところなどもある。
ある程度まとまった資金が必要になるし、それなりの金額でないと返済額圧縮や返済期間短縮などの効果はさほど期待できない。
とはいえ、住宅ローンの返済がはじまったばかりなのに、そんな余裕はとてもないという人もいるかもしれない。
そこで考えてみたいのが、親から援助を仰ぐ方法である。
マイホームを買うときに援助を受けていれば、またまた脛をかじるというわけにはいかないかもしれないが、親に余裕があればリスク解消のためにもぜひ一度相談してみるべきだろう。
そのまま放置してローン破綻に陥り、結果的に親に迷惑をかけるよりは、長い目でみればそのほうが親にとっても子どもにとってもいいのではないだろうか。
幸い、現在は「相続時精算課税制度」が導入されている。
これは親が六五歳以上で、子どもが二〇歳以上の推定法定相続人であること(つまり子どもであること)などの条件がついているが、それらにあてはまれば、二五〇〇万円までは贈与税が非課税になる。
贈与税は相続税と並んで税率の最も高い税金だが、それが二五〇〇万円まで非課税になるというのだから有り難い制度だ。
二五〇〇万円を超えた場合には、超えた部分に対して一律二〇%の課税となる。
たとえば、三〇〇〇万円の贈与を受けたとすれば、非課税枠の二五〇〇万円を引いた五〇〇万円に対して二〇%の税率だから、贈与税支払額は一〇〇万円という計算になる(図表18参照)。
これによって先に触れた一部練上げ返済を行えば、金利上昇リスクを格段に縮小できるのは疑いがない。
資産家の親であれば、全額繰上げ返済してそもそもローンのリスクから解放されることだって夢ではないかもしれない。
相続よりは生前贈与のほうが親子とも幸せになれる?ただ、この「相続時精算課税制度」を利用すると、将来相続が発生したときには、生前贈与を受けた分も相続財産に加算されることになる。
その相続税評価額が相続税の基礎控除の範園内にとどまれば相続税はかからないわけで、生前贈与を受けたときに贈与税を支払っていれば、それが還付される。
先の例でみると一〇〇万円が返ってくるわけだ。
一方、相続税が発生する場合には、相続税計算の結果出てきた相続税額から贈与税として支払った一〇〇万円を差し引くことができる。
ちなみに、相続税の基礎控除の計算はこうなっている。
5000万円+(法定相続人×1000万円)相続人が妻と子ども二人の合計三人であれば、八〇〇〇万円になる。
生前贈与を受けた金額を加えた評価額がそれ以下であれば、相続税はかからない。
住宅を取得してしまってからではなく、住宅を取得するときにこの制度を使って贈与を受けるときには、「住宅取得資金贈与の特例」として非課税枠に一〇〇〇万円の加算が認められている。
合計三五〇〇万円まで非課税になるのだが、すでにマイホームを取得してしまっている場合にはこの特例の対象にはならないので念のため。
親子関係はなかなか微妙なもので、親にある程度の財産があっても、親には頼りたくないという人もいれば、反対に親にはたいした財産がないのは分かっているのに、何かと親に頼ろうとする人などさまざま。
でも、ひとついえることは、お金というものは、ほんとうにほしいときにあってこそ活きるということではないだろうか。
一般的に、親が平均寿命まで生きたとすれば、相続発生時には子どもも五〇歳前後になっていることが多い。
そうなると、子どもの世帯も子どもたち(親からみれば孫たち)が独立し、家計にはそれなりの余裕が出てくるはず。
子ども世帯にとって一番お金が必要なのは、それ以前の三〇歳代、四〇歳代の子育て期。
その時期にお金をもらうことができれば、有り難みも一段と増そうというもの。
親に対する感謝の念も強まり、老後は一緒に住もう、面倒をみようという気持ちも自然と湧いてくる。
お金によって家族関係をあがなうことはできないが、親子関係を円滑にする潤滑油にはなる。
一度機会をみて、親とよく話し合って、贈与によって住宅ローンのリスクを解消する道を探ってみてはどうだろうか。
返済額増額によってリスクを小さくする一方、手元にまとまった資金はないけれど、毎月の返済には多少なりとも余裕があるという人なら、毎月の返済額の増額によって残りの返済期間を短縮して、結果的に総返済額を少なくする方法も考えられる。
住宅ローンは返済期間を短くするほど、毎月の返済額が多くなるものの、総返済額では圧倒的にトクする仕組みになっている。
たとえば、金利三・〇%で三〇〇〇万円を借り入れる場合、三五年返済だと毎月返済額は一一万五四五五円。
これが、二〇年返済になると一六万六三七九円になる。
毎月にして五万円ほど、年間では約六一万円の増額だが、三・〇%と同じ金利でも、利息がかかる期間が三五年と二〇年とでは、利息分の負担額は格段に違ってくる。
返済期間三五年の場合には、三五年間の総返済額は約四八四九万円にも達するが、二〇年返済なら約三九九三万円ですむ。
総返済額では何と的八五六万円もの差になるのである。
この仕組みをフルに活用して、早めに期間を短縮しておけば、当面の返済額は増えるものの、結果的に総返済額を減らすことができる。
金利上昇前に実行しておけば、その後の金利上昇による毎月返済額の増額率を多少なりとも緩和する効果も期待できる。
ある程度の家計の余裕を活かして、早くから返済額増額の予行演習を行っておき、金利上昇による突然の返済額アップに耐えられる家計にしておくわけである。
たとえば、借入額三〇〇〇万円、金利三・〇%、三五年の元利均等返済で住宅ローンを利用している人が、二年後の二四回終了時点で期間を五年間短縮すると、毎月の返済額はそれまでの一一万五四五五円から一二万七六八〇円になる。
毎月一万円はどの増額だ。
このローンを利用している人の適用金利が返済開始から三年後に、三・〇%から四・〇%にアップしたとすれば、何もしていなかったときの返済額は一三万一五九二円になる。
当初の返済額に対する増額率は一四・〇%になる。
さらに五・〇%になったときには、一四万八八〇一円で、二八・九%の増額率になる。
これに対して、返済額増額による期間短縮を実行していた場合には、四年目から金利が四・〇%になったときの返済額は毎月一四万三一二二円になる。
当初の一一万五四五五円に比べると、二四・〇%の増額率だが、事前に返済額増額による期間短縮によって毎月返済額は一二万七六八〇円に増えている。
それに対する増額率をみると、一二・一%にとどまる。
金利が五・〇%になった場合では、毎月返済額は一五万九〇五五円で、それまでの返済額より二四・六%の増加。
何もしなかったときに比べると返済額増額のショックは数%程度緩和できるわけだ。
しかも、返済額を増額しておくことで、残りの総返済額を圧倒的に少なくできる。
当初のままだと、四年目からの金利が四・〇%で変わらなかった場合には、残り三二年間の総返済額は約五〇五三万円。
これが、期間を五年間短縮しておいたときには、残り二七年間の総返済額は約四六三七万円まで減少する。
残りの総返済額では何と約四一六万円もトクするわけだ。
この差は、今後の金利上昇が激しくなるほど大きくなる。
四年目からの金利が五・〇%になったときには、何もしないときが三二年間で約五七一四万円になるのに対して、期間短縮したケースでは、約五一五三万円。
両者の差は約五六一万円に拡大する。
当面の返済額が増えてもいい、あるいは増やすことができるという人であれば、早めに手を打っておくことで、長い目でみた総負担の減額をはかることができる。
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5000万円+(法定相続人×1000万円)相続人が妻と子ども二人の合計三人であれば、八〇〇〇万円になる。
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親子関係はなかなか微妙なもので、親にある程度の財産があっても、親には頼りたくないという人もいれば、反対に親にはたいした財産がないのは分かっているのに、何かと親に頼ろうとする人などさまざま。
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一般的に、親が平均寿命まで生きたとすれば、相続発生時には子どもも五〇歳前後になっていることが多い。
そうなると、子どもの世帯も子どもたち(親からみれば孫たち)が独立し、家計にはそれなりの余裕が出てくるはず。
子ども世帯にとって一番お金が必要なのは、それ以前の三〇歳代、四〇歳代の子育て期。
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総返済額では何と的八五六万円もの差になるのである。
この仕組みをフルに活用して、早めに期間を短縮しておけば、当面の返済額は増えるものの、結果的に総返済額を減らすことができる。
金利上昇前に実行しておけば、その後の金利上昇による毎月返済額の増額率を多少なりとも緩和する効果も期待できる。
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毎月一万円はどの増額だ。
このローンを利用している人の適用金利が返済開始から三年後に、三・〇%から四・〇%にアップしたとすれば、何もしていなかったときの返済額は一三万一五九二円になる。
当初の返済額に対する増額率は一四・〇%になる。
さらに五・〇%になったときには、一四万八八〇一円で、二八・九%の増額率になる。
これに対して、返済額増額による期間短縮を実行していた場合には、四年目から金利が四・〇%になったときの返済額は毎月一四万三一二二円になる。
当初の一一万五四五五円に比べると、二四・〇%の増額率だが、事前に返済額増額による期間短縮によって毎月返済額は一二万七六八〇円に増えている。
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金利が五・〇%になった場合では、毎月返済額は一五万九〇五五円で、それまでの返済額より二四・六%の増加。
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